Vì sao Waterpoint còn thưa cư dân?

Mỗi lần tôi dẫn khách đến Waterpoint, gần như 9/10 người đều thắc mắc:

“Sao khu đẹp như vậy mà cư dân còn ít vậy em? Sao chưa đông như kỳ vọng?”

Tôi hiểu cảm giác đó. Một đại đô thị hơn 355ha, hạ tầng hoàn thiện, cảnh quan đẹp, tiện ích đang hình thành – ai cũng kỳ vọng phải đông đúc ngay lập tức. Nhưng để đánh giá một đại đô thị vùng ven đang trong giai đoạn phát triển, chúng ta cần nhìn lại bức tranh toàn cảnh, thay vì chỉ quan sát bằng cảm tính.

Trong bài viết này, tôi chia sẻ góc nhìn của chính mình – được đúc kết qua thời gian đồng hành cùng dự án, cùng rất nhiều dữ liệu thực tế và kinh nghiệm quan sát sự phát triển của các đại đô thị lớn khác tại Việt Nam.

1. Mật độ cư dân – chỉ số quan trọng nhất của một đại đô thị vùng ven

Trong các dự án vùng ven, “cư dân ở thực” chính là chỉ số phản ánh:

Khả năng vận hành tiện ích,
Sức sống thương mại – dịch vụ,
Và tốc độ tăng giá trị của bất động sản.

Khi khách đến Waterpoint và thấy cư dân chưa đông, điều đó không hề bất thường. Tôi từng về đây từ năm 2022 – lúc đó còn vắng gấp nhiều lần:

Chưa có trường học,
Siêu thị chưa hoạt động,
Tiện ích chỉ mới ở giai đoạn nền tảng.

So với thời điểm ấy, Waterpoint hiện nay đã khác rất xa. Và khi quan sát đúng chu kỳ phát triển đô thị, ta sẽ hiểu vì sao Waterpoint chưa thể đông ngay trong 3–5 năm đầu.

2. Hai nhóm cư dân tạo nên “mật độ thật” của Waterpoint hiện tại

Cư dân Waterpoint đang được hình thành từ hai nhóm chính:

Nhóm 1 – Người mua để ở thực (30–40%)

Đây là con số rất tích cực đối với một đại đô thị vùng ven mới vận hành 5 năm. Những cư dân này chọn Waterpoint vì:

Môi trường sống xanh,
Không gian rộng,
Sự an yên mà khu trung tâm không còn.

Tôi tiếp xúc với họ hàng ngày và thấy rõ sự hài lòng khi sống tại đây.

Nhóm 2 – Nhà đầu tư dài hạn

Một phần lớn sản phẩm Waterpoint được hấp thụ bởi nhóm đầu tư có tầm nhìn 5–10 năm. Nhiều khách mua cùng lúc 3–10 căn, nhưng không về ở ngay, dẫn đến mật độ cư dân “thấy” thấp hơn mật độ cư dân “thật”.

Câu chuyện này từng xảy ra với:

Phú Mỹ Hưng,
Ecopark Hưng Yên,
Vinhomes Riverside.

Tất cả đều trải qua 7–12 năm để đạt mức đông đúc như hiện tại.

3. Waterpoint bàn giao đúng vào thời điểm thị trường khó khăn nhất

Waterpoint bàn giao giai đoạn 1 từ cuối 2020 – đúng thời điểm thị trường trải qua ba cú sốc:

2020–2021: Covid-19 khiến dòng tiền “đóng băng”.
2022: Khủng hoảng trái phiếu – pháp lý khiến thị trường suy giảm nghiêm trọng.
2023–2024: Phục hồi rất chậm.

Với bối cảnh như vậy, một đại đô thị 355ha đạt 30–35% cư dân ở thực sau 4–5 năm là thành công mà nhiều dự án khác không làm được.

4. Chiến lược phát triển rất “tự nhiên” của Nam Long – không dùng biện pháp ép dân

Trong quá trình tìm hiểu các khu đô thị, tôi thấy nhiều chủ đầu tư thường chọn hướng đi khá phổ biến: xây tiện ích ồ ạt trong thời gian ngắn để tạo hiệu ứng, chạy truyền thông dày đặc để tăng mức độ chú ý, hoặc thu hút cư dân thuê tạm thời để khiến dự án trông “sôi động” hơn.

Nhưng Waterpoint lại bước theo con đường khác.

Nam Long phát triển Waterpoint đúng với triết lý nhiều năm qua của họ: tự nhiên – bền vững – an toàn. Không chạy theo số liệu đẹp, không dùng chiêu thức lấp đầy tạm thời. Cộng đồng cư dân tại Waterpoint là cư dân thật – những người mua vì lựa chọn lối sống xanh, môi trường trong lành và sự phù hợp dài hạn cho gia đình.

Chính vì vậy, Waterpoint không ồn ào nhưng lại phát triển cực kỳ ổn định. Mọi thứ diễn ra đúng nhịp, đúng bản chất của một đại đô thị sống thật. Cách làm này có thể không tạo “hiệu ứng đám đông” ngay lập tức, nhưng về dài hạn – đặc biệt giai đoạn 5–10 năm tới – Waterpoint sẽ sở hữu nền tảng tăng trưởng vững chắc hơn rất nhiều so với những dự án phát triển nóng.

Một khu đô thị được hình thành từ nhu cầu sống thật luôn là khu đô thị có giá trị thật. Và Waterpoint đang đi đúng hướng đó.

5. Lý do cốt lõi: Waterpoint đang ở “chu kỳ tích lũy” của mọi đại đô thị lớn

Khi quan sát quá trình hình thành của các đại đô thị lớn, tôi nhận ra một quy luật gần như bất biến: để bứt tốc mạnh mẽ, mỗi khu đô thị vùng ven đều phải đi qua một giai đoạn quan trọng gọi là “chu kỳ tích lũy cư dân”. Đây là giai đoạn tạo nền móng cho sự phát triển bền vững, và Waterpoint hiện đang ở đúng thời điểm này.

Một đại đô thị chỉ có thể hình thành đúng chuẩn khi đáp ứng được bốn yếu tố trọng tâm:

Hình thành đầy đủ các tiện ích cốt lõi: trường học, bệnh viện, công viên quy mô lớn, thương mại – dịch vụ và cảnh quan đã hoạt động ổn định. Waterpoint đang phát triển đúng hướng này với hệ thống tiện ích ngày càng hoàn thiện.
Thay đổi thói quen sống của người dân: xu hướng dịch chuyển từ trung tâm ra vùng ven cần thời gian để thiết lập. Người dân chỉ chuyển khi họ cảm thấy môi trường sống tại Waterpoint thực sự đáng để an cư – điều mà Waterpoint đang dần chứng minh rất rõ.
Hoàn thiện hạ tầng liên vùng: kết nối giao thông giữa Waterpoint và TP.HCM, Long An, miền Tây liên tục được đẩy mạnh, tạo lực kéo cư dân mạnh mẽ hơn trong thời gian tới.
Xuất hiện yếu tố “lực nén cư dân” – chung cư cao tầng: đây là yếu tố quyết định mật độ sinh sống của bất kỳ đại đô thị nào. Yếu tố này đang bắt đầu xuất hiện tại Waterpoint trong giai đoạn mới, giúp gia tăng tốc độ lấp đầy thực tế.

Điều quan trọng là không có đại đô thị nào đạt mức đông đúc chỉ trong 3–5 năm đầu. Tất cả đều cần một khoảng thời gian dài để tích lũy lượng cư dân đủ lớn:

Phú Mỹ Hưng mất gần 10 năm để hình thành cộng đồng ổn định.
Ecopark phải trải qua 12 năm để trở nên đông đúc như hiện tại.
Vinhomes Riverside cũng mất 7–8 năm mới bước sang giai đoạn bứt tốc.

Và Waterpoint đang đi đúng quỹ đạo mà các đại đô thị thành công trước đó đã trải qua. Giai đoạn hiện tại chính là bước tích lũy quan trọng – và khi các yếu tố đã đủ đầy, tốc độ phát triển của Waterpoint trong 5–10 năm tới sẽ nhanh và mạnh hơn rất nhiều.

6. Vì sao người ít kinh nghiệm lo lắng, nhưng các nhà đầu tư lớn lại xem đây là “thời điểm vàng”?

Từ 2023 đến nay, tôi gặp khá nhiều khách mua Waterpoint với tổng giá trị lên đến hàng trăm tỷ. Khi tôi hỏi họ có lo khu còn vắng không, câu trả lời thường là:

“Vắng mới có cơ hội. Đông rồi thì không còn cửa để vào nữa.”

Cơ hội đầu tư không bao giờ xuất hiện trong sự hào nhoáng. Nó xuất hiện trong sự hoài nghi – thưa vắng – giai đoạn tích lũy.

Người thiếu trải nghiệm → thấy rủi ro.

Người có kinh nghiệm → thấy cơ hội.

Người thành công → chọn giai đoạn thị trường còn đang lặng sóng.

7. Waterpoint sẽ đông khi nào? Khi nào có “bước bật mạnh”?

Khi nghiên cứu sự phát triển của các đại đô thị tại Việt Nam, tôi nhận ra một điều rất quan trọng: lực kéo dân số mạnh nhất không đến từ nhà phố hay biệt thự, mà đến từ căn hộ cao tầng. Và đó cũng chính là câu trả lời cho thời điểm Waterpoint bước vào giai đoạn đông đúc thật sự.

Trong giai đoạn sắp tới, Solaria Rise được xem là “nguồn cư dân cơ học đầu tiên” của Waterpoint – yếu tố giúp toàn bộ khu đô thị bắt đầu chuyển sang nhịp sống sôi động hơn.

Theo kế hoạch phát triển, Solaria Rise dự kiến cung cấp:

Khoảng 4.000 căn hộ,
Tương đương 8.000–10.000 cư dân sinh sống thường xuyên.

Đây không chỉ là con số – mà là lực nén quan trọng để Waterpoint tăng tốc. Bởi khi một cộng đồng cư dân lớn đổ về ở thực, hệ sinh thái dịch vụ – thương mại sẽ tự động vận hành theo cơ chế thị trường.

Khi Solaria Rise đi vào hoạt động, Waterpoint sẽ bước vào “giai đoạn bật mạnh” nhờ các thay đổi rõ rệt:

Hệ thống cửa hàng, quán ăn, cafe, siêu thị, dịch vụ mở ra nhanh hơn

Lượng cư dân ổn định tạo điều kiện để các hoạt động kinh doanh tự nhiên phát triển mà không cần kích cầu nhân tạo. Đây chính là bước ngoặt giúp Waterpoint trở nên nhộn nhịp, tiện ích đa dạng hơn từng ngày.

Mật độ cư dân tăng mạnh và lan tỏa sang các phân khu thấp tầng

Không chỉ riêng cư dân Solaria, sự sôi động này còn kéo thêm nhiều gia đình chọn Waterpoint để an cư, khiến cộng đồng toàn khu đô thị phát triển theo chiều sâu.

Các tiện ích được vận hành liên tục, hiệu quả hơn

Khi dân số tăng, trường học – công viên – thể thao – dịch vụ thương mại đều có điều kiện vận hành ở mức tối ưu, mang lại trải nghiệm sống đúng chuẩn đại đô thị mà Waterpoint hướng đến.

Giá trị nhà phố và shophouse tăng trưởng rõ rệt

Mọi đại đô thị lớn đều chứng minh điều này: khi căn hộ cao tầng về ở, nhu cầu thương mại tăng trưởng theo cấp số nhân. Nhà phố và shophouse trong nội khu sẽ tăng giá theo sức bật tự nhiên của thị trường.

Điều đáng nói là mô hình này đã xảy ra ở tất cả các đại đô thị lớn tại Việt Nam – Phú Mỹ Hưng, Ecopark, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Grand Park… Tất cả đều chỉ thực sự “đông – sống động – thương mại hóa mạnh” sau khi khối căn hộ cao tầng được lấp đầy.

Và Waterpoint cũng đang đi đúng quỹ đạo thành công đó.

Nói cách khác: thời điểm Solaria Rise bàn giao và cư dân về ở chính là lúc Waterpoint bước vào giai đoạn bứt tốc – giai đoạn mà ai sở hữu tài sản trong khu đô thị sẽ cảm nhận rõ nhất giá trị tăng trưởng.