Giữa nhịp sống hối hả và áp lực không ngừng của đô thị phồn hoa TP.HCM, một xu hướng an cư mới đang dần định hình và ngày càng trở nên mạnh mẽ: sự dịch chuyển của người mua nhà ra các vùng ven, tìm kiếm những tổ ấm là nhà phố, biệt thự tại các tỉnh lân cận. Tiết lộ bất ngờ từ bà Giang Huỳnh, Giám đốc Phòng Nghiên cứu & S22M Savills TP.HCM, đã hé lộ những động lực sâu sắc đằng sau sự thay đổi này, không chỉ đơn thuần là bài toán về giá cả mà còn là khát vọng về một không gian sống chất lượng hơn, hài hòa hơn với thiên nhiên.
Thị trường bất động sản TP.HCM trong những năm qua chứng kiến sự tăng trưởng vượt bậc về giá, đặc biệt là phân khúc nhà phố và biệt thự. Sự khan hiếm quỹ đất ở các khu vực trung tâm như một quy luật tất yếu của đô thị hóa, đẩy giá trị bất động sản lên một tầm cao mới, vượt quá khả năng chi trả của nhiều gia đình trẻ và cả những nhà đầu tư có nguồn vốn vừa phải. Trong bối cảnh đó, các thị trường vệ tinh xung quanh TP.HCM nổi lên như một điểm sáng, mang đến cơ hội sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý hơn, đồng thời hứa hẹn tiềm năng tăng trưởng giá trị trong tương lai nhờ vào sự phát triển của hạ tầng giao thông và quy hoạch đô thị.
Bà Giang Huỳnh nhấn mạnh rằng, xu hướng dịch chuyển này không còn là những tín hiệu đơn lẻ mà đã trở thành một dòng chảy rõ rệt. Nhiều khách hàng vốn quen thuộc với thị trường bất động sản TP.HCM đang chủ động tìm kiếm và giao dịch các sản phẩm tại các dự án khu đô thị quy mô lớn ở các tỉnh lân cận. “Nguồn cung mới khan hiếm cùng với hàng tồn kho có giá cao đang gây mất cân đối cung – cầu tại thị trường TP.HCM. Điều này dẫn đến làn sóng dịch chuyển nhu cầu từ khu vực trung tâm sang các tỉnh lân cận – nơi có nguồn cung dồi dào và giá phải chăng hơn,” bà phân tích.
Số liệu thống kê quý 1/2025 của Savills đã minh chứng cho nhận định này. Trong quý vừa qua, TP.HCM không ghi nhận bất kỳ dự án nhà phố, liền kề mới nào được mở bán. Nguồn cung sơ cấp chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của ba dự án hiện hữu, với tổng cộng chỉ 89 căn, đóng góp vỏn vẹn 13% vào tổng nguồn cung. Sự thay đổi đáng chú ý còn nằm ở cơ cấu giá. Nếu như vào quý 1/2021, các sản phẩm có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn chiếm đến 60% thị phần, thì đến quý 1/2025, tỷ lệ này đã giảm mạnh xuống chỉ còn 11%. Ngược lại, các sản phẩm nhà phố, liền kề có giá trên 30 tỷ đồng/căn lại chiếm ưu thế, với hơn 70% nguồn cung sơ cấp.
Tình trạng nguồn cung giá cao chiếm lĩnh thị trường đã tác động không nhỏ đến hoạt động giao dịch của phân khúc nhà phố, liền kề tại TP.HCM. Quý 1/2025 chỉ ghi nhận 69 giao dịch thành công, với tỷ lệ hấp thụ vỏn vẹn 10%, không có sự thay đổi so với quý trước và giảm 5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2024. Ngay cả nguồn cung mới cũng chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ 28%. Điều đáng chú ý là các giao dịch chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà liền kề (59%), trong khi nhà phố thương mại và biệt thự chỉ chiếm tỷ lệ khiêm tốn lần lượt là 29% và 12%.
Theo đánh giá của các chuyên gia Savills, sự kết hợp giữa giá bất động sản neo cao và nguồn cung hạn chế tại TP.HCM đã trở thành lực đẩy mạnh mẽ, thúc đẩy nhu cầu an cư và đầu tư mở rộng ra các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận. Trong đó, hạ tầng giao thông đóng vai trò là yếu tố then chốt, ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định của người mua. Các dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai và hoàn thiện như đường Vành đai 3, cao tốc Bến Lức – Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và tuyến TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành… không chỉ rút ngắn khoảng cách di chuyển mà còn tạo ra động lực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản các vùng ven. Những dự án này đang góp phần hình thành các khu dân cư mới, nâng cao chất lượng phát triển đô thị và thu hút người dân TP.HCM đến sinh sống và làm việc.
Khu Tây TP.HCM đang nổi lên như một điểm đến hấp dẫn, với nhiều khu đô thị quy mô lớn nằm dọc theo các tuyến hạ tầng huyết mạch, thu hút sự quan tâm đặc biệt của người mua nhà từ trung tâm thành phố. Điển hình là khu đô thị Waterpoint rộng 355ha, một đại đô thị bên sông tiên phong tại phía Tây, được tập đoàn Nam Long dày công phát triển từ những năm 2000. Dự án này đã hình thành một cộng đồng cư dân hiện hữu với hệ thống tiện ích và hạ tầng đồng bộ, môi trường cảnh quan sinh thái trong lành, sẵn sàng cung ứng các sản phẩm nhà ở chất lượng cao ra thị trường.
Với vị trí chiến lược, kết nối trực tiếp với cao tốc TP.HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận, nằm ngay nút giao với đường Vành đai 4, liền kề điểm giao cao tốc Bến Lức – Long Thành và đường Vành đai 3, Waterpoint được hưởng lợi trực tiếp từ lộ trình phát triển hạ tầng của khu vực. Khi các công trình hạ tầng quan trọng này hoàn thiện trong giai đoạn 2025-2026, các chuyên gia dự đoán giá trị bất động sản tại các dự án lân cận có thể tăng trưởng từ 10-15% mỗi năm.
Không chỉ tập trung vào các sản phẩm biệt thự, dinh thự cao cấp như The Aqua và Park Village, chủ đầu tư Nam Long còn có kế hoạch ra mắt các phân khu thấp tầng và cao tầng mới tại Waterpoint trong thời gian tới. Đồng thời, việc tăng cường hợp tác với các đối tác hàng đầu trong lĩnh vực chăm sóc sức khỏe, giáo dục, bán lẻ và F&B sẽ củng cố hệ sinh thái đô thị, biến Waterpoint trở thành một đô thị tích hợp “all-in-one”, một điểm đến an cư và đầu tư nổi bật ở phía Tây TP.HCM.
Cùng chung nhận định về tiềm năng của thị trường bất động sản vệ tinh, đại diện DKRA Consulting cho biết, phân khúc nhà phố, biệt thự phía Nam trong quý 1/2025 đã ghi nhận sự phục hồi tích cực về lượng tiêu thụ sơ cấp tại các tỉnh lân cận, với mức tăng gấp 4 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, hai địa phương dẫn đầu về lượng tiêu thụ là Bình Dương và Long An, chiếm tỷ trọng lần lượt là 41% và 40%.
Đáng chú ý, nguồn cung mới nhà phố, liền kề tại TP.HCM và các vùng phụ cận vẫn duy trì tình trạng khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung sơ cấp. Trong số đó, Long An là tỉnh đóng góp nguồn cung mới lớn nhất, chiếm khoảng 66% tỷ trọng.
Theo DKRA Consulting, mặt bằng giá sơ cấp tại các thị trường vệ tinh đã ghi nhận mức tăng trung bình 6% so với quý trước, và dự kiến sẽ tiếp tục neo ở mức cao do áp lực từ chi phí đầu vào. Các chủ đầu tư vẫn duy trì các chính sách chiết khấu, ưu đãi bán hàng để kích cầu thị trường. Trong khi đó, giá thứ cấp lại ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng từ 8-12% so với cuối năm 2024, nhờ vào hiệu ứng từ các chính sách phát triển hạ tầng và sự tham gia tích cực của các chủ đầu tư lớn tại các khu đô thị vệ tinh TP.HCM.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cũng từng chia sẻ rằng các dự án nhà phố, liền kề mở bán mới tại Bình Dương, Long An, Đồng Nai có khả năng hấp thụ khá tốt. Sự khan hiếm quỹ đất tại khu vực trung tâm TP.HCM là yếu tố then chốt dẫn đến sự dịch chuyển nhu cầu bất động sản sang các tỉnh thành lân cận, kéo theo tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Ông Đính nhấn mạnh rằng khu vực TP.HCM và vùng phụ cận luôn nằm trong top thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), cùng với sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng liên kết vùng đã tạo điều kiện thuận lợi cho người mua dịch chuyển đến các khu đô thị vệ tinh, nơi có nhiều lựa chọn về giá cả phù hợp hơn. Các công trình hạ tầng giao thông không chỉ giảm tải áp lực cho TP.HCM mà còn mở rộng không gian phát triển cho thị trường bất động sản các tỉnh lân cận.
Một yếu tố quan trọng khác thúc đẩy xu hướng này chính là sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam. Nhóm dân số này có khả năng tiếp cận và hấp thụ các sản phẩm nhà ở trong các dự án khu đô thị ngày càng cao, không chỉ cho mục đích an cư mà còn cho đầu tư dài hạn. Các khu đô thị được quy hoạch bài bản, với đầy đủ tiện ích và không gian sống xanh, đang trở thành lựa chọn ưu tiên của tầng lớp trung lưu, những người ngày càng chú trọng đến chất lượng cuộc sống.
Tóm lại, làn sóng dịch chuyển an cư từ TP.HCM ra các vùng vệ tinh là một xu hướng tất yếu, được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố như sự khan hiếm quỹ đất và giá bất động sản cao tại trung tâm, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông kết nối vùng, và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu với nhu cầu về một không gian sống chất lượng hơn. Các tỉnh lân cận TP.HCM, đặc biệt là Long An và Bình Dương, đang trở thành những điểm đến hấp dẫn, hứa hẹn mang đến cơ hội an cư lý tưởng và tiềm năng đầu tư sinh lời cho người dân TP.HCM. Sự thay đổi này không chỉ làm thay đổi diện mạo thị trường bất động sản khu vực mà còn góp phần vào quá trình phát triển đô thị bền vững, giảm tải áp lực cho các đô thị lớn và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân.
Nguồn: Tổng hợp
TẢI TÀI LIỆU
093.300.2020