CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) cập nhật báo cáo 2021

Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long thông báo tài liệu họp ĐHĐCĐ thường niên 2021 như sau:

Doanh số ký bán phục hồi trong 2021

• NLG đạt 627 tỷ đồng LN ròng trong Q4/20 (+14,4% svck). Do đó, LN ròng 2020 đạt 835 tỷ đồng (-13,1% svck), hoàn thành 94,9% dự phóng.
• Chúng tôi ước tính tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) của LN ròng trong 2020-23 đạt 33,7% nhờ bàn giao số lượng lớn từ ba đại dự án.
• Duy trì khuyến nghị Khả quan và nâng giá mục tiêu dựa trên phương pháp RNAV lên 38.000đ/cp.

Hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) là động lực thúc đẩy chính vào Q4/20

DT NLG Q4/20 giảm 24,8% svck xuống 918,4 tỷ đồng, chủ yếu tới từ dịch vụ xây dựng các dự án BCC như Mizuki và Southgate (588,9 tỷ đồng). Tuy nhiên, LN ròng Q4/20 tăng 14,4% svck đạt 626,8 tỷ đồng nhờ thu nhập từ chuyển nhượng vốn từ dự án Waterfront và bàn giao 350 căn hộ tại Southgate giai đoạn 1.

LN ròng năm 2020 hoàn thành 94,9% dự phóng của chúng tôi

LN ròng 2020 giảm 13,1% svck xuống 834,9 tỷ đồng, hoàn thành 94,9% dự phóng cả năm của chúng tôi (880 tỷ đồng). DT hoạt động tài chính đạt 726,7 tỷ đồng (+651,1% svck) và DT dịch vụ xây dựng tại các dự án BCC tăng 103,1% svck đã bù đắp cho 1) khoản giảm DT từ bàn giao BĐS trong 2020 (-64,8% svck) và 2) thiếu hụt DT một lần từ chuyển nhượng dự án Paragon trong 2019 (383 tỷ đồng).

Triển vọng 2021: Kỳ vọng doanh số ký bán tăng mạnh

Doanh số ký bán 2020 đạt 3.800 tỷ đồng (-35% svck) chủ yếu từ các dự án đang triển khai như Southgate và Flora Akari, hoàn thành 68% dự phóng của chúng tôi do NLG hoãn mở bán 760 căn hộ Mizuki (giai đoạn tiếp theo) sang năm 2021. Chúng tôi cho rằng hoạt động ký bán sẽ tăng mạnh trong 2021 nhờ mở bán các dự án Mizuki, Southgate GĐ 2, Waterpoint, Waterfront và VSIP Hải Phòng, vốn toạ lạc tại các vị trí được hưởng lợi từ sự phát triển của cơ sở hạ tầng.

>>> Xem chi tiết dự án Waterpoint Long An mở bán giai đoạn 2 tại đây.

Tăng trưởng kép LN ròng giai đoạn 2020-2023 dự báo đạt 33,7%

Chúng tôi dự báo LN ròng 2021 tăng 35,0% svck nhờ bàn giao dự án Akari và Southgate. Chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng kép LN ròng 2020-23 đạt 33,7% nhờ bàn giao các dự án Southgate GĐ 2, Waterfront và VSIP Hải Phòng.

Duy trì khuyến nghị Khả quan và nâng giá mục tiêu lên 38.000đ/cp

Chúng tôi duy trì khuyến nghị Khả quan và nâng giá mục tiêu dựa trên phương pháp RNAV lên 38.000đ/cp. Chúng tôi nâng 9,2% giá mục tiêu do chúng tôi giảm chiết khấu đối với phương pháp RNAV nhằm phản ánh kỳ vọng thị trường BĐS nhà ở phục hồi từ năm 2021 sau khi kinh tế vĩ mô dần tăng trưởng trở lại từ năm 2021. Tiềm năng tăng giá là giá bán cao hơn dự kiến tại dự án Mizuki, Akari và Southgate. Rủi ro giảm giá bao gồm chậm trễ trong cấp phép và lãi suất mua nhà tăng cao, ảnh hưởng tới hoạt động ký bán các căn hộ tầm trung của NLG.

Triển vọng 2021-2022 khả quan hơn nhờ hồi phục thị trường nhà ở trong năm 2021

Chúng tôi kỳ vọng thị trường nhà ở Việt Nam bắt đầu phục hồi từ năm 2021 do ba yếu sau: 1) thị trường phục hồi diện rộng giúp thúc đẩy ngành BĐS trong năm 2021; 2) lãi suất thế chấp hợp lý hỗ trợ quyết định mua nhà và 3) nguồn cung nhà ở phục hồi sau khi các nút thắt pháp lý được tháo gỡ. Chúng tôi tin rằng NLG sẽ là một trong những nhà đầu tư được hưởng lợi nhất do các dự án của NLG tọa lạc ở các vị trí được hưởng lợi từ các dự án cơ sở hạ tầng, đồng thời sở hữu quỹ căn hộ thuộc phân khúc trung cấp được thúc đẩy bởi nhu cầu thực ở của người dân. Chúng tôi cho rằng thị trường BĐS liền thổ tại các tỉnh lân cận TP. HCM và Hà Nội sẽ tiếp tục khả quan trong năm 2021.

Chúng tôi cho rằng việc “di cư” ra các tỉnh thành lân cận Hà Nội và TP. HCM sẽ tiếp tục là một xu hướng đáng chú ý trong năm 2021 do giá bán tại các khu vực này thấp hơn, tương tự giá bán khu vực trung tâm 4-5 năm trước, hứa hẹn tiềm năng sinh lời hấp dẫn cho các nhà đầu tư do các chủ đầu tư đã mua đất ở các khu vực này với chi phí thấp hơn so với khu trung tâm. Ngoài ra, các tín hiệu tích cực về hoạt động đầu tư công trong năm 2020, đặc biệt trong việc phát triển cơ sở hạ tầng, có khả năng sẽ kích cầu thêm. Một số dự án cơ sở hạ tầng đáng chú ý được khởi công hoặc được thúc đẩy hoàn thành trong năm 2020: 1) vào ngày 30/9, Bộ Giao thông Vận tải đã khởi công xây dựng ba tiểu dự án thuộc dự án cao tốc Bắc Nam, bao gồm Mai Sơn – Quốc lộ 45, đường cao tốc Vĩnh Hảo – Phan Thiết và Phan Thiết – Dầu Giây, cầu Mỹ Thuận 2 nối Trung Lương – Mỹ Thuận và cao tốc Mỹ Thuận – Cần Thơ, v.v. Việc thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng đã tăng giá đất từ 50-100% trong một năm tại một số khu vực ở Đồng Nai, Long An, Cần Thơ. Chúng tôi kỳ vọng NLG với quỹ đất lớn trong các khu vực trên sẽ được hưởng lợi từ việc tăng giá đất với các dự án lớn như Southgate, Waterfront, Nam Long Cần Thơ.

Chúng tôi cho rằng chính phủ sẽ tiếp tục duy trì nới lỏng chính sách tiền tệ nhằm hỗ trợ tăng trưởng nền kinh tế. Trong đầu năm 2021, Thủ tướng chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã tới dự lễ thông tuyến cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận và lễ khởi công Cảng hàng không quốc tế Long Thành – Giai đoạn 1, cho thấy cam kết của Chính phủ trong việc thúc đẩy hoạt động đầu tư công và phát triển cơ sở hạ tầng. Việc sân bay Long Thành khởi công đã mở ra cơ hội tuyệt vời cho dự án Waterfront của NLG, dự án này chỉ cách khoảng 15 phút lái xe tới sân bay Long
Thành. Điều đó cộng với sự phát triển của cơ sở hạ tầng như đã đề cập trên giúp giá bán tại một dự án gần đó tăng 25-40% trong năm 2020. Lãi suất vay thế chấp duy trì ở mức thấp trong năm 2021, từ đó kích thích, nhu cầu nhà ở trong phân khúc trung cấp của NLG Kể từ khi bùng phát dịch Covid-19 vào tháng 1/2020, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ba lần cắt giảm lãi suất điều hành (vào tháng 3, 5 và 10 năm 2020) nhằm nỗ lực cứu nền kinh tế khỏi hậu quả của đại dịch.

Lãi suất tái cấp vốn/lãi suất chiết khấu giảm xuống 4%/2,5% (từ 6%/4% trước đợt cắt giảm lãi suất đầu tiên vào ngày 20/3).

Điều này giúp giảm bớt áp lực cho ngân hàng về chi phí dự phòng và giảm chi phí lãi vay cho khách hàng. Do đó, các ngân hàng đã đưa ra các gói kích cầu, như miễn lãi suất và giảm lãi suất cho vay nhằm đảo ngược nhu cầu vốn thấp của người mua nhà do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 và nguồn cung nhà ở khan hiếm. Vào cuối tháng 12/2020, lãi suất vay thế chấp trung bình từ các ngân hàng trong nước đã giảm 2,1 điểm % xuống 9,2%, mức thấp nhất trong 10 năm.

Với áp lực lạm phát giảm, chúng tôi kỳ vọng NHNN sẽ duy trì chính sách tiền tệ phù hợp vào năm 2021. Mặc dù chúng tôi không kỳ vọng NHNN sẽ cắt giảm tiếp lãi suất điều hành, chúng tôi tin rằng NHNN sẽ không nâng lãi suất năm 2021 nhằm tiếp tục hỗ trợ nền kinh tế bằng cách duy trì nới lỏng chính sách tiền tệ. Theo đó, chúng tôi cho rằng lãi suất cho vay thế chấp sẽ vẫn được duy trì ở mức thấp trong năm 2021 nhằm kích cầu BĐS.

Định giá:

Chúng tôi duy trì khuyến nghị Khả quan và nâng giá mục tiêu dựa trên phương pháp RNAV lên 38.000 đồng/cp. Chúng tôi nâng giá mục tiêu của NLG lên 9,2% từ mức 34.800 đồng/cp sau khi chúng tôi 1) điều chính mức tăng giá bán cao hơn (25%) tại dự án Waterfront (+10% so với cập nhật trước đó); 2) thay đổi doanh số ký bán do chúng tôi tin rằng sẽ có nhiều căn được bán hơn trong những ngày đầu mở bán; và 3) giảm chiết khấu đối với phương pháp RNAV nhằm phản ánh kỳ vọng thị trường BĐS nhà ở phục hồi từ năm 2021 sau khi kinh tế vĩ mô dần tăng trưởng trở lại từ năm 2021. Tiềm năng tăng giá là giá bán cao hơn dự kiến tại dự án Mizuki, Akari và Southgate. Rủi ro giảm giá bao gồm chậm trễ trong cấp phép và lãi suất mua nhà tăng cao, ảnh hưởng tới hoạt động ký bán các căn hộ tầm trung của NLG.

Lưu ý rằng việc tăng giá bán cùng với thay đổi doanh số ký bán tại dự án Waterfront không làm thay đổi dự phóng 2021-22 của chúng tôi do chúng tôi đang giả định rằng dự án này sẽ bắt đầu bàn giao từ 2023.